咦,番禺某海景盘要“封神”?我去扒了个底朝天
有时候,一座城市的改变,是从一条道路开始。
20年前,华南快速的通车,拉近了天河和番禺的距离,让华南板块全国闻名。
而在近期,作为广州南部重要通道的新化快速开通了,新闻敏感度120分的房产君,自然要实地测评一番。
丨新化快速
这条高速起于琶洲新港东路,途经海珠、黄埔和番禺3区,终至化龙立交,与广澳高速、东二环高速、广台高速互联互通,全长约11公里。
房产君从琶洲出发,走新化快速然后转南大干线,最后停在滨海公园前看海。
当时,房产君的脑海里只有一句话,这是距离琶洲最近的一片海。
等等。你以为房产君是来吹海风的吗?
错。重任在身。
今天房产君准备测评新化快速附近的一个海景大盘——凯德·山海连城。
地段分析
10万+与3万的距离,是3站城轨
凯德·山海连城位于番禺区莲花湾板块。
在规划方面,它绝对是今年的香饽饽,番禺十四五对它的期望值也很大。
它提出,将以莲花湾片区为核心,打造制造业与服务业融合发展集聚区,未来还将依托广州大学城、莲花湾片区,积极谋划“中新知识城——广州科学城——南沙科学城”发展轴上的番禺支撑点。
有趣的是,新化快速的通车,不仅将莲花湾板块推向台前,也让这个位于番禺东部的洼地,被更多人熟知。
要知道,相比动辄10万+的琶洲,新化快速另一端的莲花湾,吹风均价约3万/㎡。
这样的价差,诱惑力真的很大。
在交通方面,它位于番禺东部,近东莞,近深圳,近珠海,穗莞深城际及佛莞城际都在这里交汇。
因此,莲花湾板块是公认的广深港、广珠澳科技创新走廊的重要节点。
眼尖的粉丝可能发现了,上图这些重要的城际线,都有一个共同的交汇点——广州莲花山站。
而凯德·山海连城,就在距离广州莲花山站约两公里处。未来,凯德·山海连城既可以3个站去到琶洲,也可以3个站直达万博。
如今,8号线东延段已经在规划中,据@广州日报消息,佛莞城轨预计今年内开通,穗莞深城际琶洲支线预计明年,这些都值得期待。
户型分析
小户型实用大户型惊艳
在分析之前,我们先了解一下项目的整体情况。
凯德·山海连城目前在推的是利凯花园二期组团。
利凯花园二期一共有34栋楼,其中,12#,13#,14#,17#,18#五栋楼是32层的高层洋房;中间15#,16#,19-24#,是18层的小高层洋房;25-45#是7层高的叠拼。
这一次首推的是位处组团西北角的12#,产品为建面约85-135㎡三至五房。
每一个户型都配有观景阳台+生活阳台,哪怕是小户型。
就比如建面最小的北向85㎡三房,就保持了一东一北双阳台设计,晾晒和看海景互不干扰。
在利凯花园二期所有的产品里,这个户型里建面最小、总价最低,性价比较高,适合刚需上车。
106㎡三房建面大些,三开间朝南,主卧拥有独立卫生间,居住体验明显更优。
135㎡四房是利凯花园二期建面最大的产品。
为了保证最大的舒适度,135㎡四房被设计在单边位,相对安静,整体布局南北通透,通风良好,四开间朝南,横厅采光面约8米。
采光有多好,看这张图你就知道了。
丨 135㎡四房样板间
以上三个户型,主卧均有转角飘窗,这是为了让业主看到更大角度的海景而做的设计。
唯有130㎡五房主卧没有转角飘窗设计。
因为它拥有超6米观景阳台,这是多少个转角飘窗都无法媲美的存在。
对了,这个户型靠近入户的阳台可以改为小房间,空间利用就是这么极致。
通风分析
组团内整体通风较好,楼栋舒适度较高
从夏季迎风面风压云图、夏季平面风速图来看,组团内整体风环境都较好,未出现风速过低的区域,也未出现风速过高的区域。
其中,15#-16#风环境最好,夏季所有建筑表面风压差均大于5Pa,在开窗状态下,室内均有不错的自然通风环境。
在夏天呢,广州多半在吹东南风。
白天,海风自东南向的狮子洋迎面而来,面前是海景,身边是海风,说不出的舒服。
海景示意图 丨 图片来源:微信公共图库
到了夜里,风向掉转,晚风从陆地吹向大海,风里没多少水汽,干爽又凉快,非常适合在阳台纳凉。
至于冬天,从冬季迎风面风压云图来看,小区整体排布格局有利于阻挡冬季的西北风,组团内部较为舒适。
不过,从冬季小区平面风速图来看,西北边的楼栋明显通风会比东南边要好。
景观分析
海景面宽约1.6公里,洋房也能远眺海景
要说优势,房产君认为这个盘最大的优势还是海景。
凯德·山海连城距离海边最近处只有约40米,40米之后,便是面宽约1.6公里的狮子洋。
给大家举几个例子,就知道1.6公里有多珍贵。
水面只有五百米的中海某盘,要卖7-8万/㎡,水面只有六七百米的时代盘,要卖10w+。
项目 | 水面宽度 | 价格 |
侨鑫汇悦台 | 约400米 | 总价1亿+ |
江源半岛 | 约500米 | 单价10万+ |
金融城壹号 | 约300米 | 单价10万-25万 |
越秀天悦江湾 | 约600米 | 单价9.5万+ |
时代大家 | 约600米 | 总价2000万+ |
中海观澜府 | 约500米 | 总价700万起 |
丨前航道+后航道在售物业情况一览
但凯德·山海连城呢,水面宽度是他们三倍,价格却只有他们的一半。
这难道不是惊喜吗?
接下来,我们来细细分析一下它的海景究竟如何。
从整体规划来看,项目东侧为滨海公园,地面上没有高层建筑遮挡,因此,朝东的单位都有机会望海。
叠墅离海边近,看海拥有绝对优势,这个是肯定的。
但是,高层洋房具有高度优势,只要朝向和楼层挑对了,就能看海。
哪些户型可以看海,可以参考下图,记得重点关注这些单位。
视野模拟
离海最近处仅40米,海景房优势明显
为了保证海景够靓,凯德·山海连城做了两个尝试。
一是拉开了楼间距,保证了任意两排高层洋房之间,楼间距至少有30米,这样子视野才开阔。
第二个呢,是做了一个从低到高的渐进式布局,这种布局在广州比较少见。
既然难得碰到了,我就和大家讲讲为什么这个渐进式布局有水平。
渐进式布局,西北高东南低,所以西北角的高层洋房也能看海。对此,我们模拟了看海视野图。
先来看看,位于组团中间的18层小高层楼栋,视野很惊喜,一望眼过去,海面开阔。
一线看海景视野 丨 15#01户型景观▼
再来看看位于组团西北角的32层洋房,因为有明显的高度优势,所以高层的业主可以看到最宽的海景,不过滨海公园的景色会被叠墅遮挡。
高层看公园海景视野 丨 12#01户型景观▼
在这里,如果对海景要求较高,可选20层以上洋房单位,或者洋房北向户型。
如图所示,北向高层洋房前方是一片低矮的别墅群,兼具前方无遮挡与海景面宽阔两大优点,当真惊艳。
高层看别墅海景视野 丨 12#05户型景观▼
日照分析
一户一表,日照条件充足
接下来,房产君附上部分具有参考性的楼栋日照结果。
这一次我们调取的,仍然是冬至日(12月21日)客厅采光时长的数据。
因为冬至日是全年日照时间最短的一天,如果这一天还有光照,那么一整年都不愁阳光。
先来感受项目冬至日时的太阳移动轨迹,亮面时间越长,代表沐浴在阳光的时间越长。
再来看看这一次首推的12#,无论低层还是高层单位都有长时间日照,表现不俗。
其中南向单位,日照指数格外优秀,而北向单位,虽然日照指数一般,但能望海,总体素质均衡性较强。
至于其他楼栋,我们不妨从以下数据来看,哪怕是在每年光照时间最短的冬至日,绝大部分户型也能获得4-6小时光照。
这意味着,朝南户型全年都会有不错的采光效果。
单边位户型里,西户会比东户日照时间久,东户躲在阴影里的时间,恰好是一天最热的时间段。
追求更久日照的,优选西户,不希望房子夏天太热的,优选东户。
至于北向户型,如果前方无遮挡,那么即使没有直射光,室内也会相对明亮。
凯德·山海连城,全新海景组团,诚意登记火热进行中,预计本月月底开盘!如果大家想要入手条件好的单位,一定要尽早登记。
祝大家都能买到心仪的户型!
如果大家有看不懂的地方,欢迎大家来找大嘴聊一聊。
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